飲食店の賃貸契約更新、大家に拒否されることはある？｜飲食店開業で居抜きの賃貸を探すなら

貸店舗で飲食店を営業していると、大家から賃貸契約更新を拒否されることはあり得ます。経営者にとっては非常に困ることですし、「法的にはどうなのか？」と疑問を持つのも当然のことです。そこで定期借家契約と普通借家契約の違い、普通借家契約において更新拒否をされるケースについて解説します。

定期借家契約と普通借家契約の違いは？

普通借家契約とは、定められた契約期間が満了しても、賃貸契約を更新できる契約です。飲食店経営者が借主であれば、解約を希望しない限り、その物件で営業を継続できます。一方で、解約予告をすれば、契約の中途解約もできます。

定期借家契約では、契約期間が満了したら必ず契約は終了するため、借主は物件から退去しなければなりません。また、定期借家契約の中途解約はできません。契約期間満了日まで借りて、退去するのが原則です。

定期借家契約であっても、大家と借主の双方が合意をすれば再契約が可能な場合もあります。ですが大家が「NO」を出すことに法的な問題はなく、借主は受け入れざるを得ません。長期的にその物件で営業をしたい場合は不向きな契約といえます。

普通借家契約の更新拒否は法律違反？

借主は借地借家法によって保護されているため、大家の都合で簡単には契約を終了できません。ですが、普通借家契約での更新拒否もあり、大きく2つのケースが考えられます。1つは、家賃の滞納が発生しているなど、借主に問題があるケース。もう1つは、エリアの再開発や建物の老朽化による建て替えを控えているなど、大家側に理由があるケースです。

１　借主が家賃を滞納していることを理由に更新拒否・契約解除を求めてきた

督促状が届いても、賃料の支払いを猶予して欲しいと申し出をしなかったり、家賃の滞納を続けたりした場合、大家は強制的に退去させることを考えます。法律上は、大家と借主の信頼関係が破綻していることが証明できれば、大家側からの賃貸借契約の解除が認められます。

そこで大家は、何度も家賃の支払い催促を行い、保証人にも支払い催告をします。さらに、裁判所から文章で支払い督促をしてもらう「支払督促」制度を利用したりもします。こうした段取りを踏んでも解決しなければ、大家側からの賃貸借契約解除が認められます。ただし、大家が一方的に鍵の付け替えをするなどの追い出し行為をするのは借主の権利を侵害することになるため、大家に違法性があります。

２　エリアの再開発や建物の老朽化による建て替えを理由に更新を拒否

上記のケースで更新拒否が認められるのは、（1）契約終了1年前から6ヵ月前までの間に更新拒絶の通知があった　（2）更新後における遅滞なき異議があった　（契約終了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶の通知をしたとしても、借主がそれを無視している場合には、遅滞なく異議を伝えなければ、契約更新したものとみなされます）　（3）立ち退きを認める正当事由がある、この３つを満たしたときです。

多くの場合、1・2は行われ、「正当事由」があるかどうかが焦点になります。老朽化であれば、その進行度合いが問われたりと、ケースごとに総合的に判断されますが、飲食店などの店舗が営業しているような建物では、正当事由を満たすことはかなり難しいと言われています。つまり、大家側の更新拒否は簡単には認められず、借主は交渉する余地があります。

実際に更新拒否をされたら？

更新拒否をされた場合、どのように対応すべきでしょうか？はじめに確認したいのは、大家の考えです。「何が何でも更新拒否をする」「可能であれば更新しない」など、どういった考えで打診してきたのか、また、どんな条件なら更新が可能なのかを、聞いてみることに問題はありません。更新拒否と同時に立ち退き料を提案された場合、どうするのが得策か考えてるのもよいでしょう。

大家に正式に更新拒否を提示された場合は専門家である弁護士に相談することが大事です。法律や契約のことをよく分からないまま、話が進んでいくと、不利な立場になり、悪い条件で退去せざるを得ない状況にも陥ってしまいます。

大家からの更新拒否は決して多くないケースですが、「自分の店に限って、そんなこと…」とは考えず、万が一に備えてさまざまな知識を蓄えておきましょう。